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央行全面出手,高层密集发声!地产行业最难的时候真的过去啦

发布日期::2021-10-20浏览次数:65

摘要:地产行业终于传来了好消息。 2021年10月15日,人民银行举行2021年第三季度金融统计数据新闻发布会。会上,中国人民银行就恒大债

      地产行业终于传来了好消息。

    2021年10月15日,人民银行举行2021年第三季度金融统计数据新闻发布会。会上,中国人民银行就恒大债务风险化解问题、房地产金融政策、个人房贷等热点问题作出回应,当中释放出了不少积极的信号,

同一天,《求是》杂志发表了习近平主席的重要文章《扎实推动共同富裕》,文章中多处提及房地产,包括房地产税立法及改革。

除此以外,当天,中国房地产业协会召集10家房企在京座谈,住建部相关官员在会上听取了房企意见。有知情人士透露,各家房企主要诉求集中在希冀调控政策在坚持“房住不炒”的前提下适当松绑,包括稳定市场预期、支持刚需购房及调整土地价格等。

同一天时间内,不同部门的高层密集发声,说明高层已经关注到了并且高度重视当下房地产行业的动荡局势。这可能意味着,地产行业最难的时候已经过去了,焦虑的房企们,终于可以喘口气了!

      房价回稳的城市个人房贷也将恢复正常,四季度回款有望

     10月15日,央行金融市场司司长邹澜在发布会上表示,今年前三季度,个人住房贷款发放金额保持平稳,与同期商品住宅销售金额基本匹配。其中,少数城市房价上涨过快,个人住房贷款投放受到一些约束,房价上涨速度得到抑制。房价回稳后,这些城市房贷供需关系也将回归正常。

 

解读:今年以来,很多城市的购房者都反馈,房贷申请排队时间越来越长,而且银行对首付资金来源和资质审批更加严格,有个别银行甚至暂停了二手房贷。

显然,这都是金融主管部门有意约束的结果。目的还是为了抑制房价过快上涨。

不过,从邹澜司长的讲话可以得知,如果你所在城市的房价稳定下来,个人房贷或将恢复正常。

这对于房企可谓是重大利好。

因为三道红线管控下,房企现金流本来就很紧张,房贷约束导致很多地产项目卖掉了也很难回款,对房企现金流影响巨大。

一位房企的高管告诉经济观察网,今年下半年以来,大部分项目的回款率只有30%左右。这与个人房贷受阻有一定关系。

现在,邹司长发话了,这个问题估计很快会得到解决,今年最后一个季度的销售增长大有希望。

 

                                        指导银行准确把握和执行政策,房企资金压力将有所缓解

 

    邹澜还指出,近期,个别大型房企风险暴露,金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降,出现了一致性的收缩行为,房地产开发贷款增速出现较大幅度下滑。

此外,部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则也存在一些误解,将要求“红档”企业有息负债余额不得新增,误解为银行不得新发放开发贷款,企业销售回款偿还贷款后,原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款,也一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。

针对这些情况,人民银行、银保监会已于9月底召开房地产金融工作座谈会,指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度,保持房地产信贷平稳有序投放,维护房地产市场平稳健康发展。

解读:三道红线可谓是对房企最有杀伤力的“调控政策”,今年这么多房企财务暴雷,其中一个原因就在于很多房企还了旧贷款,拿不到新贷款。

这次,邹司长明确指出,部分金融机构对房企“三线四档”融资管理规则存在误解,比如将要求“红档”企业有息负债余额不得新增,误解为银行不得新发放开发贷款,企业销售回款偿还贷款后,原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款。

从邹司长的表态来看,未来房企贷款应该不会再被卡得那么死了,尤其是一些合规的正常的贷款比如开发贷,都有希望拿到贷款,就连“红档”房企也有希望拿到贷款。

预计接下来房企的现金流压力会得到一定程度的缓解。

 

                                                对于恒大问题金融部门将配合做好项目复工支持

 

   在发布会上,邹司长正面回应了恒大的财务难题。他表示,恒大集团资产总规模超过2万亿元,其中房地产开发项目约占60%,涉及到1000多家作为独立法人的项目子公司。近年来,这家公司经营管理不善,未能根据市场形势变化审慎经营,反而盲目多元化扩张,造成经营和财务指标严重恶化,最终爆发风险。

恒大集团总负债中,金融负债不到三分之一。债权人也比较分散,单个金融机构风险敞口不大。总体上看,其风险对金融行业的外溢性可控。

   恒大集团的问题在房地产行业是个别现象。经过近几年的房地产宏观调控,尤其是房地产长效机制建立后,国内房地产市场地价、房价、预期保持平稳,大多数房地产企业经营稳健,财务指标良好,房地产行业总体是健康的。

邹澜称,目前相关部门、地方政府正在按照市场化、法治化原则,依法依规开展风险处置化解工作,督促恒大集团加大资产处置力度,加快恢复项目建设,维护住房消费者合法权益。在此过程中,金融部门将配合住房城乡建设部门和地方政府,做好项目复工的金融支持。

解读:这是主管部门首次正式回应恒大问题,强调这是个别现象,并正面肯定了房地产行业,房地产行业总体是健康的,大多数房企经营稳健。

     不过从最后一句话来看,还是会给予恒大一定支持,尤其要确保项目正常开工、交房。

   虽然这一表态对房地产行业起到很积极的作用,但明源君不得不提醒大家,这并不意味着房地产调控要放松,千万别抱有侥幸心理,正如之前旭辉集团总裁林峰所提醒的,不要期待政策,而要认认真真去杠杆,踏踏实实搞经营。

但房企也不需要灰心,房地产行业还是有一个很大的行业,只要踏实肯干,地产公司一定能够得到很好的发展。8月份,中海集团董事长颜建国就在业绩交流会上表示,对房地产市场中海未来充满信心,理由有以下几点:

第一,从城镇化率来看,中国 2020 年城镇化率达到 64%,发达国家一般是 70% 左右,最发达国家 80% 多。中国至少还有十年左右的时间能够实现达到先进国家的城镇化率水平。城镇化率提高对房地产始终提供一个发展的空间。

第二,对未来几年中国经济发展充满信心,宏观经济的发展会为居民人均可支配收入奠定一个基础,经济发展得好,购房的需求也是会更加实实在在成立。

第三,从政策层面来看,调控政策短期可能对市场有一些影响,但这些政策有利于房地产行业长期平稳的发展。

第四,今年 1-8 月份全国房地产销售量创了历史最高纪录,增长速度相当惊人。如果从两年增长来看,销售额达到 14.7% 的增长。从这个趋势来看,中国房地产市场 16 万亿高位上盘整期会持续相当长的时间。从市场实证的数据也证明中国房地产市场相当庞大,还是有一定成长性的。

                                                        海外美元债券密集违约将得到缓解?

     会上,邹澜还针对房企海外美元债券密集违约进行了回应。他表示,受个别房地产企业债券违约等风险事件的影响,境外房地产企业美元债价格出现了较大幅度的下跌,这是市场在违约事件出现后的自然反应,历史上也有很多案例。

     目前,相关部门已关注到境外房企美元债市场的变化,将敦促发债企业及其股东,严格遵守市场纪律和规则,按照市场化、法治化原则,妥善处理好自身的债务问题,积极履行法定偿债义务。

我们也注意到,一些中资房地产企业已经开始回购境外债券,这体现了企业对自身发展前景的信心,预计对于缓解市场紧张情绪、恢复市场信心将起到积极作用。

解读:据经观地产统计,过去一个月,有140只地产美元债的跌幅超过20%;受个别房企违约事件影响,10月4日-9日一周,就有44只地产美元债跌幅超过20%。

      以前,信用债暴跌主要集中在有流动性风险的房企,但最近,不少没有发生违约的房企,也出现了美元债大跌的现象。说白了,其实还是投资者对当下房地产局势比较悲观,缺乏信心的一个正常表现。

       有市场传闻称,监管层有意将2022年一季度的部分金融贷款额度挪到2021年四季度,以缓解房企紧绷的资金链。目前消息还没正式被证实,但从邹司长的表态来看,不排除有这个可能性。


 

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